3 Dicas infalíveis para quitar o seu financiamento imobiliário antes do tempo:
É inegável que adquirir um imóvel é o sonho de muitos brasileiros, no entanto muitas pessoas não conseguem atingir este objetivo da casa própria sem um financiamento imobiliário.
Por este motivo, gostaria de apresentar técnicas totalmente viáveis para que você consiga realizar este sonho, técnicas usadas e comprovadas por experiência própria na aquisição do meu primeiro imóvel, além de também funcionar com outras pessoas que ajudei.
Primeiro, vale apresentar as duas formas mais comuns na aquisição de um imóvel:
- Compra à vista : Esta é a opção mais rara, dificilmente as pessoas possuem recurso financeiro total para a compra de um imóvel. A compra a vista te dá o poder de barganha, além de eliminar a exposição a diversos tipos de juros ou taxas.
- Compra Financiada com uma Entrada: Esta é a opção mais comum, no entanto, a que você deve ficar mais atento com as taxas de juros e outros custos envolvidos.
Como a compra financiada é a mais comum entre os brasileiros, vamos abordá-la com maior profundidade neste post.
Você deve conhecer ou já ouviu falar de pessoas que pagaram as parcelas do seu imóvel durante 20, 30 ou até 35 anos. inclusive geralmente fazem até um churrasco para comemorar a ultima parcela. Mas calma, como você está lendo este post, certamente não precisará passar por essa experiência.
Existem dois tipos de financiamento imobiliário: SAC ou PRICE. Na tabela SAC – e mais comum – é quando a parcela começa mais alta e vai diminuindo conforme o tempo, já a tabela PRICE se mantem a mesma do início ao fim do financiamento.
Para contextualizar, quando você faz um financiamento imobiliário na tabela SAC, o seu gerente do banco fará as simulações do financiamento com uma taxa de juros e um prazo. Como você já viu na explicação de Juros Compostos, você sabe que estes juros têm a capacidade de te enriquecer, mas também de te machucar financeiramente e obviamente que os bancos utilizam desta modalidade na hora de te emprestar o dinheiro.
Em um financiamento, a parcela que você paga todo mês é composta por 3 partes:
- [Amortização do Saldo Devedor] = Parte da parcela que abate do o seu saldo devedor
- [Juros do empréstimo] = Parte da parcela que vai para o banco
- [Seguro Obrigatório] = Parte da parcela que paga o seguro obrigatório do imóvel.
Quando o seu gerente fizer a simulação, é super importante ter a clareza do CET ( Custo Efetivo Total ), que inclui todos os custos envolvidos no seu financiamento. Muitas vezes eles falam apenas a taxa do financiamento, mas não é esta taxa que será a final do financiamento com todos os custos envolvidos.
Em um financiamento imobiliário recente, feito primeiro trimestre de 2025, temos a seguinte simulação:
- Valor total do imóvel: R$320.000,00
- Valor de entrada: R$150.000,00
- Valor de empréstimo – Saldo Devedor: R$170.000,00
- Pagamento em 30 anos
- Taxa de Juros CET de 14% ao ano.
Nota: Foi escolhido o prazo de 30 anos justamente para ter uma parcela de pagamento mensal menor. É uma boa estratégia porque, por mais que a taxa de juros esteja alta, usando as estratégias corretas você quitará muito antes do planejado.
Lembrando que a Taxa Selic está 14,25%, que é a taxa definida pelo Banco Central para concessão de crédito no país. Portanto quanto maior a Taxa Selic no momento da negociação do seu financiamento, pior será o CET. Ainda assim, existem formas para minimizar este impacto no futuro, vamos chegar lá.
Neste cenário, a primeira parcela está em R$2.200,00 e a ultima parcela está R$500,00 (valores aproximados). Portanto, como expliquei anteriormente, usando a tabela de financiamento SAC, os valores vão diminuindo pouco a pouco, mês a mês. Isso porque os juros são pagos com um peso maior no início do financiamento. Analisando esta parcela, temos:
- Valor da Parcela: R$2.200,00
- Valor amortizado do saldo devedor : R$ 472,00
- Juros e outros custos: R$ 1.728,00
Ou seja, conforme vão passando os meses, seu saldo devedor vai diminuindo de acordo com o valor amortizado de cada parcela. Portanto, ao pagar a primeira parcela deste financiamento, por mais que você tenha transferido R$ 2.200,00 ao banco, apenas R$472,00 diminuiu do seu saldo devedor, então o saldo devedor que antes era R$170.000,00, agora é R$169.528,00. É assim que os bancos ganham dinheiro.
Dica: Para calcular o valor amortizado de cada parcela (caso não apareça na simulação do seu financiamento), basta dividir o valor total do empréstimo pela quantidade de meses do financiamento. Ex.: 170.000/360 = 472,22
Agora que você já sabe como funciona o financiamento imobiliário e como os bancos ganham dinheiro, vamos para as técnicas que faram você economizar MUITO dinheiro:
- FGTS como Entrada : Se você tem FGTS, saiba que você pode utilizar este valor como entrada do seu financiamento juntamente com recursos próprios (economias próprias), diminuindo assim o valor total do financiamento, consequentemente diminuindo também o valor total que você pagará de juros.
- Amortização no Tempo: Quantos mais tempo você passa pagando o financiamento, mais você pagará de juros. Com a Amortização no Tempo, você é capaz de diminuir este prazo significativamente. Essa é a melhor estratégia para você não levar a sua dívida até o prazo total do financiamento. Você pode antecipar valores para o banco e estes valores irão direto para o saldo devedor do imóvel, ou seja, não serão consumido pelas taxas e diminuirão o seu tempo de financiamento. É muito simples e geralmente feito diretamente no app do seu banco. Olhe o seguinte exemplo: Se no financiamento que estamos estudando eu antecipar um valor de R$472,00 o financiamento já cairá de 360 meses para 359 meses. Você pode utilizar, a cada 2 anos, o seu FGTS para Amortizar sua dívida do financiamento imobiliário, o que é um excelente negócio.
- Portabilidade ou renegociação de taxa de juros: Assim como no caso que estamos estudando, uma vez que o contrato já está feito e a taxa de juros do financiamento se concretizou muito alta, ainda há uma alternativa para diminuí-la. Como expliquei anteriormente, o que dirige a taxa de juros no país é a Selic, através da determinação do Banco Central, contudo, o mercado é cíclico e a taxa de juros em algum momento deverá diminuir. Portanto, no momento que a taxa Selic estiver menor, vale ligar para o banco onde você fez o financiamento imobiliário e negociar uma nova taxa. Caso o banco se negue em negociar, busque outro banco e faça portabilidade para o que te oferecer a menor taxa. Isso diminuirá – e MUITO – a taxa de juros do seu financiamento.
Agora que você conheceu todas as técnicas para economizar o seu dinheiro e não pagar um financiamento durante a sua vida toda, veja o que eu farei com este financiamento imobiliário que estamos estudando para quitá-lo em 6 anos e não em 30 anos:
- Durante os próximos 6 anos, farei economias para poupar R$1.000,00 reais por mês, acumulando este valor em investimentos de renda fixa com pelo menos 100% do CDI. Considerando que renda 10% ao ano durante 6 anos, eu terei aproximadamente R$97.500,00. (simule em nossa calculadora online).
- Se houver uma diminuição da Taxa Selic, buscarei uma renegociação ou portabilidade para outro banco com uma taxa de juros menor, diminuindo assim os juros do financiamento.
- Após 6 anos, com o pagamento das parcelas do financiamento, o meu valor devido estará aproximadamente em R$136.000,00. Ao somar o meu FGTS com o meu dinheiro acumulado e investido, poderei quitar o financiamento.
Caso a somatória do meu FGTS com o meu dinheiro poupado possam quitar o financiamento antes dos 6 anos, será ainda melhor. A estratégia de usar o seu FGTS para amortizar é a melhor de todas, porque este dinheiro é seu e está rendendo uma verdadeira merreca mensalmente.
Dessa forma mostrei para vocês como quitar um financiamento de 30 anos em 6 anos.
Note que eu não entrei no mérito se é melhor comprar ou alugar, falaremos sobre isto em um próximo post.
Me diz ai nos comentários, quantas parcelas ainda faltam para você quitar o seu financiamento imobiliário?